Os rendimentos decorrentes da locação de áreas
comuns em condomínios edilícios, tais como aluguel de antena para
celulares e painéis publicitários, reacendem a polêmica entre locadores e
locatários quanto ao seu recebimento, tendo como consequência inúmeras
demandas em curso, nas quais cada parte se arvora a titularidade do
crédito
É bom logo esclarecer que a Secretaria da
Receita Federal editou o Ato Declaratório Interpretativo SRF 2, de 27 de
março de 2007, definindo que os rendimentos decorrentes de áreas comuns
de condomínios edilícios são auferidos pelo condômino, na proporção de
sua parcela, mesmo que utilizadas para a redução da cota condominial ou
outro fim, e, por via de consequência, caberá ao locador o pagamento do
imposto de renda correspondente.
A receita federal pôs fim a qualquer dúvida
quanto ao beneficiário final dos referidos rendimentos, na medida em que
impõe ao locador a obrigação fiscal de recolher imposto sobre a renda.
Assim, sob o aspecto fiscal, o locador é
reconhecido pelo fisco como sendo o destinatário das receitas de
alugueis das partes comuns, e, nessas condições, responde pelo pagamento
dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.
As obrigações do locador e do locatário
encontram-se elencadas nos artigos 22 e 23, da Lei 8.245/1991,
respondendo o locatário pelo pagamento das despesas ordinárias de
condomínio — inciso XII — claramente especificadas nos parágrafos
subsequentes.
A intenção do legislador foi atribuir ao
locatário a responsabilidade pelo pagamento das despesas decorrentes do
uso do imóvel, enquanto o locador responderia pelos custos de melhorias e
reposição de grande vulto.
Nessas circunstâncias, cabe ao locatário o
pagamento integral das despesas ordinárias de condomínio, não fazendo
jus a qualquer desconto derivado de receitas de partes comuns, em
sintonia com o disposto no artigo 23, da Lei 8.245/91.
Eventual deliberação de assembleia geral que
venha a diminuir a cota condominial em razão dos rendimentos auferidos
por locação de espaços comuns não aproveita ao locatário, que responde
pelo reembolso da cota condominial plena.
O contrato de locação tem por objeto os limites
físicos do imóvel, e garante ao locatário o uso das partes comuns,
dentro das regras estabelecidas na convenção de condomínio e no
Regulamento Interno.
O artigo 1.228, do Código Civil Brasileiro,
garante ao proprietário o direito de usar, fruir e dispor do bem. Dessa
forma, o titular do direito de propriedade pode ceder o direito de uso
da coisa, mas preservar o de fruição, como ocorre nas hipóteses de
contrato de locação.
Isso porque a locação é um contrato típico, que
se destina na essência ao uso da coisa, razão pela qual ao celebrá-lo o
locador não transfere ao locatário o direito de fruição do bem, mas tão
somente o de utilizá-lo. Assim, a fruição é atributo exclusivo do
proprietário e não do locatário, que detém tão somente a posse direta do
imóvel.
Nessas circunstâncias, caberá exclusivamente ao
locador auferir os frutos dessas áreas comuns, das quais é
co-proprietário, nos limites de sua cota parte, conforme consta na
certidão de ônus reais expedida pelo cartório de registro de imóveis.
Acrescente-se que cabe ao locador arcar com os
custos e despesas de todas as obras que forem realizadas nas áreas
comuns – troca de telhado, elevador, etc.. Portanto, também caberá ao
proprietário os rendimentos dessas áreas.
Portanto, não resta dúvidas de que nos contratos
de locação das áreas comuns de propriedade em condomínio, o direito à
percepção dos alugueis pertence ao proprietário da coisa, ainda que
outro seja o possuidor, como nas hipóteses de ter sido a unidade
imobiliária alugada a terceiro, morador do condomínio, mas que não é
proprietário.
Neste caso, a locação da área comum não renderá
frutos ao locatário da unidade imobiliária, mas tão somente ao
proprietário, na medida de sua fração ideal.
No mesmo sentido, os custos de manutenção ou
qualquer intervenção a ser realizada nas áreas comuns da propriedade em
condomínio não podem ser repassados aos eventuais possuidores das
unidades imobiliárias, apenas na hipótese de coincidirem esses com a
figura do proprietário, a quem caberá o ônus de efetuar o pagamento das
despesas extraordinárias das partes comuns da propriedade, na proporção
da sua fração ideal.
Por fim, mas não menos importante, destaca-se
que o contribuinte responsável pelo pagamento dos tributos referentes
aos lucros obtidos com a utilização das áreas comuns será também o
proprietário, pois é o titular do direito de fruição da coisa.
Por: Sindiconet.com.br
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