Assembleia em condomínio

 Assembleias gerais em condomínios: o que é e qual a diferença de AGE e AGO?

Assembleia é a reunião na qual são discutidas e tomadas decisões a respeito do condomínio. Essas decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se, então, as regras do condomínio e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia.

No início da assembléia deve ser escolhido o presidente da mesa, o responsável por conduzir a reunião, que por sua vez, nomeia um secretário para redigir a ata e começa a reunião. Em seguida, é preciso recolher as procurações para anexá-las à lista de presentes, que deve ser preenchida no início da reunião e anexada à ata da assembléia correspondente, no livro de atas do condomínio.

Em condomínio, tudo é decidido a partir das Assembleias. Nelas, é discutido e votado tudo que diz respeito à administração do prédio, assim como deveres e direitos dos condôminos. Tanto o modo quanto a forma de convocação das assembleias devem ser objetos de tratativa na convenção do condomínio.

A assembleia só poderá deliberar se todos os condôminos forem convocados para a reunião. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. A convocação deve deixar claro o motivo da assembleia. Se a convocação se refere a “assuntos gerais”, apenas esses podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.

ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA (AGO)

A Assembleia Geral Ordinária é prevista em lei (Art. 24 – Lei 4.591/64 e 1.350). Ela deve acontecer, obrigatoriamente, uma vez por ano. Sua função é prestar contas do ano findo, estabelecer previsões para o próximo ano e, caso necessário, tratar sobre o aumento da taxa de condomínio.

ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA (AGE)

Como o próprio nome diz, esta não tem periodicidade definida. Elas são convocadas sempre que for necessário – podem, inclusive, não acontecer em determinado ano.

Desde que conste da Ordem do Dia, qualquer matéria pode ser discutida e deliberada na assembleia geral ordinária, incluindo desde alteração de regulamento, votação de despesas, obras de benfeitoria, resolução de conflitos, rateios extras, renúncia do síndico, etc.

Ordinária ou Extraordinária, o importante é você participar das assembleias de seu condomínio. Sua colaboração é muito importante e fundamental para uma boa administração!

Por: sindiconet.com.br

Locação de áreas comuns

 Os rendimentos decorrentes da locação de áreas comuns em condomínios edilícios, tais como aluguel de antena para celulares e painéis publicitários, reacendem a polêmica entre locadores e locatários quanto ao seu recebimento, tendo como consequência inúmeras demandas em curso, nas quais cada parte se arvora a titularidade do crédito

É bom logo esclarecer que a Secretaria da Receita Federal editou o Ato Declaratório Interpretativo SRF 2, de 27 de março de 2007, definindo que os rendimentos decorrentes de áreas comuns de condomínios edilícios são auferidos pelo condômino, na proporção de sua parcela, mesmo que utilizadas para a redução da cota condominial ou outro fim, e, por via de consequência, caberá ao locador o pagamento do imposto de renda correspondente.

A receita federal pôs fim a qualquer dúvida quanto ao beneficiário final dos referidos rendimentos, na medida em que impõe ao locador a obrigação fiscal de recolher imposto sobre a renda.

Assim, sob o aspecto fiscal, o locador é reconhecido pelo fisco como sendo o destinatário das receitas de alugueis das partes comuns, e, nessas condições, responde pelo pagamento dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.

As obrigações do locador e do locatário encontram-se elencadas nos artigos 22 e 23, da Lei 8.245/1991, respondendo o locatário pelo pagamento das despesas ordinárias de condomínio — inciso XII — claramente especificadas nos parágrafos subsequentes.

A intenção do legislador foi atribuir ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das despesas decorrentes do uso do imóvel, enquanto o locador responderia pelos custos de melhorias e reposição de grande vulto.

Nessas circunstâncias, cabe ao locatário o pagamento integral das despesas ordinárias de condomínio, não fazendo jus a qualquer desconto derivado de receitas de partes comuns, em sintonia com o disposto no artigo 23, da Lei 8.245/91.

Eventual deliberação de assembleia geral que venha a diminuir a cota condominial em razão dos rendimentos auferidos por locação de espaços comuns não aproveita ao locatário, que responde pelo reembolso da cota condominial plena.

O contrato de locação tem por objeto os limites físicos do imóvel, e garante ao locatário o uso das partes comuns, dentro das regras estabelecidas na convenção de condomínio e no Regulamento Interno.

O artigo 1.228, do Código Civil Brasileiro, garante ao proprietário o direito de usar, fruir e dispor do bem. Dessa forma, o titular do direito de propriedade pode ceder o direito de uso da coisa, mas preservar o de fruição, como ocorre nas hipóteses de contrato de locação.

Isso porque a locação é um contrato típico, que se destina na essência ao uso da coisa, razão pela qual ao celebrá-lo o locador não transfere ao locatário o direito de fruição do bem, mas tão somente o de utilizá-lo. Assim, a fruição é atributo exclusivo do proprietário e não do locatário, que detém tão somente a posse direta do imóvel.

Nessas circunstâncias, caberá exclusivamente ao locador auferir os frutos dessas áreas comuns, das quais é co-proprietário, nos limites de sua cota parte, conforme consta na certidão de ônus reais expedida pelo cartório de registro de imóveis.

Acrescente-se que cabe ao locador arcar com os custos e despesas de todas as obras que forem realizadas nas áreas comuns – troca de telhado, elevador, etc.. Portanto, também caberá ao proprietário os rendimentos dessas áreas.

Portanto, não resta dúvidas de que nos contratos de locação das áreas comuns de propriedade em condomínio, o direito à percepção dos alugueis pertence ao proprietário da coisa, ainda que outro seja o possuidor, como nas hipóteses de ter sido a unidade imobiliária alugada a terceiro, morador do condomínio, mas que não é proprietário.

Neste caso, a locação da área comum não renderá frutos ao locatário da unidade imobiliária, mas tão somente ao proprietário, na medida de sua fração ideal.

No mesmo sentido, os custos de manutenção ou qualquer intervenção a ser realizada nas áreas comuns da propriedade em condomínio não podem ser repassados aos eventuais possuidores das unidades imobiliárias, apenas na hipótese de coincidirem esses com a figura do proprietário, a quem caberá o ônus de efetuar o pagamento das despesas extraordinárias das partes comuns da propriedade, na proporção da sua fração ideal.

Por fim, mas não menos importante, destaca-se que o contribuinte responsável pelo pagamento dos tributos referentes aos lucros obtidos com a utilização das áreas comuns será também o proprietário, pois é o titular do direito de fruição da coisa.

Por: Sindiconet.com.br

Erros comuns ao contratar funcionários

Os funcionários são a espinha dorsal do condomínio. É preciso muito cuidado na hora de escolher quem irá trabalhar no empreendimento, uma vez que os mesmos conhecerão a rotina dos moradores, e passarão a conviver com os mesmos. Também é fundamental que o profissional escolhido esteja apto para exercer a função.

Veja abaixo dicas de como escolher os próximos colaboradores do seu condomínio. E, como sempre, conte com o auxílio de um profissional. Seja a sua administradora ou um profissional de recursos humanos.

Três erros na contratação

• Pressa: realizar uma seleção de profissionais com pouco atenção às entrevistas e análise de currículos
• Não exigir e checar referências, e não pedir atestado de antecedentes criminais
• Levar em consideração apenas aparência , oferecer baixos salários exigindo experiências, ou escolaridade fora do padrão ou da média profissional

Três acertos que facilitam a contratação

• Pedir ajuda profissional: muitas vezes até outros moradores podem ajudar no processo de contratação, com propostas de testes psicológicos, perguntas ou dinâmicas. Empresas de recrutamento profissional também podem ser uma solução.
• Ter clareza no perfil do profissional buscado, quais são suas verdadeiras atribuições e conhecimentos prévios necessários.
• Plano de carreira: aproveitar o funcionário de uma outra área para substituir o ausente, treiná-lo e orientá-lo para que haja um melhor aproveitamento do pessoal.

Dúvidas comuns

1. Vale a pena contratar folguista para aliviar os gastos com horas extras? Sim, o folguista é um posto chave dentro de uma escala de trabalho que não sobrecarrega os funcionários. Mas é preciso dosar. Se nenhum empregado fizer hora extra, os salários base deverão ser maiores, para que se possa captar bons profissionais. O folguista pode gerar uma economia de até 25% para o condomínio.  
2. Quais habilidades e fatores são mais importantes para zelador, porteiro e faxineiro? Os perfis básicos dos funcionários são os mesmos. Educação, responsabilidade, caráter e dedicação. É claro que cada setor exige habilidades específicas. O zelador deve sempre ser alguém mais organizado, e com espírito de liderança centrada no grupo. O pessoal de portaria deve ter dedicação total aos aspectos de segurança do condomínio. E o pessoal da limpeza deve ter conhecimentos técnicos de todos os equipamentos e materiais que utilizarão. Cursos e treinamentos também ajudam muito o profissional a se atualizar, com novas técnicas, normas e medidas de segurança.  
3. Em termos da segurança do condomínio, quais precauções/informações tomar? Na hora da contratação, checar todas as referências possíveis. Tanto as pessoais, como atestados de antecedentes, como as profissionais. Colher o maior número possível de informações antes do candidato a funcionário ingressar no posto. Pela Internet, é possível levantar o Atestado de Antecedentes Criminais, no site do PoupaTempo, para o Estado de São Paulo. O Atestado de Antecedentes não apresenta a ficha pessoal do cidadão. Ele só coloca disponível uma resposta negativa ou positiva quanto a possíveis pendências jurídico-criminais atuais.
4. Contratação deve ser feita por experiência? A experiência é necessária, ou pelo menos confirmações de cursos, ou uma boa indicação. Deve-se realizar uma análise prévia do currículo do candidato. Se este tiver o perfil desejado, chamá-lo para uma entrevista, na qual será avaliado pessoal e profissionalmente
5. Há riscos em não assinar carteira? Sim. Para o síndico, que responde por tudo que fez em sua gestão, para o condomínio e para todos os condôminos. É comum que o advogado do sindicato dos trabalhadores, no momento da rescisão, pergunte sobre registro em carteira e outras obrigações do empregador, e aconselhe o funcionário a entrar na Justiça para conseguir indenizações por direitos não respeitados.Há outros perigos. Imagine-se, por exemplo, se um funcionário não registrado cai da escada e se machuca. Isso é grave para o condomínio, que poderá responder judicialmente. Em casos de terceirização, as empresas se encarregam da burocracia trabalhista, e os funcionários devem ser devidamente registrados. Mas é bom que isso seja checado com a firma contratada, e até mesmo com os profissionais alocados. Afinal, como se diz: funcionário satisfeito, serviço bem feito.

Por: sindiconet.com.br

Aluguel do topo de pédios para antenas de operadoras

Conseguir aumentar a arrecadação do condomínio sem aumentar a taxa mensal, talvez até conseguindo baixa-la um pouco, é um desejo de dez entre dez condomínios.

E um caminho para se alcançar esse dinheiro extra no fim do mês é alugando o topo do prédio para antenas de TV, telecomunicações e radiotransmissor.

Afinal, com o advento do 4G, as operadoras vão precisar instalar cada vez mais torres Brasil afora.

A proposta é tentadora, mas ainda há muitas dúvidas sobre o assunto entre os síndicos e moradores: Qual o quórum para aprovação? Faz algum mal à saúde? Serve para qualquer condomínio? Como ir atrás de uma operadora?

Para sanar essas e outras dúvidas, conversamos com especialistas do setor e levantamos nessa matéria os principais esclarecimentos sobre o assunto.

 

Como alugar o topo do prédio para a instalação de antenas?

O primeiro passo é cadastrar o espaço em uma empresa especializada, denominada Site Acquisition. São essas empresas quem fazem a ponte entre os condomínios e as empresas que efetivamente alugam o espaço.

Há também sites, como o MyTower, que funciona como uma espécie de classificados de imóveis, porém, focado para locação de espaços para antenas. 

É possível, sim, o condomínio entrar diretamente em contato com as operadoras que alugam o topo, mas é pouco provável que consigam fechar o negócio.

Do que o prédio precisa para conseguir alugar seu topo?

Além de uma boa localização e aprovação dos condôminos, alguns documentos em dia, como AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e Laudo técnico do Para-raio, são imprescindíveis para viabilizar o processo.

“Algo que compromete muito é o empreendimento não estar com o AVCB em dia. Isso acontece em torno de 80% dos condomínios que nos procuram”, explica Tiago Albino, diretor do site MyTower.

Caso o condomínio estiver em processo para emissão do AVCB, dependendo do caso, o protocolo de emissão pode ser aceito como documento pela empresa.

Outro documento importante é cópia da ATA da assembleia que aprovou a instalação da torre.

Boa localização

Prédios altos, regiões elevadas, áreas abertas e descampadas são os principais atributos para tornar o ponto atraente para as operadoras.

Isso, porém, não quer dizer que prédios mais baixos em bairros menos elevados estejam descartados.

Vai depender muito de cada caso. Se o condomínio fica em um bairro elevado e é o prédio mais alto da região, isso certamente contará a favor na negociação dos valores de locação, afirma Tiago Albino. 

Restrições

Há também restrições e regras para a instalação de antenas. 

O empreendimento não pode estar a menos de 50 metros de uma escola de ensino infantil, hospital ou posto de saúde, assim como também não pode estar a menos de 100 metros de uma outra torre instalada na região.

Resumo dos requisitos necessários:

1. Localização
2. AVCB e Laudo de Para-raios em dia
3. Não estar a menos de 50 metros de escola infantil, hospital ou posto de saúde
4. Não estar a menos de 100 metros de outra torre
5. Aprovação dos condôminos + cópia da ATA de aprovação

Qual o qurórum para aprovar o aluguel do topo no condomínio para antenas?

Havendo interesse das empresas e o empreendimento estando com os documentos pedidos em dia, é hora de aprovar a instalação das antenas em assembleia.

O quórum necessário para aprovar a instalação das antenas, porém, não é consenso entre os especialistas do mercado. Há quem defenda unanimidade ou quem defenda anuência de dois terços dos moradores.

“O correto é que se faça a aprovação com dois terços dos condôminos”, ensina Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios.

Rodrigo Karpat, também advogado especialista em condomínios, concorda com o quórum, mas aponta que no dia-a-dia, os síndicos aprovam esse aluguel com maioria simples dos presentes.

  

Danos à saúde

Até o momento, segundo as fontes consultadas, não há nenhuma prova científica de que a instalação de antenas interfira negativamente na saúde dos moradores do local.

A única exceção que pode ocorrer são marca-passos cardíacos e desfibriladores. O ideal é que seus portadores procurem um médico para determinar o risco de interferência que a antena causaria no aparelho, como aponta a Cartilha da Anatel.

O que pedir da operadora que quer alugar o topo do prédio

É fundamental que nessa assembleia a empresa que quer alugar o topo forneça os seguintes documentos:

1. Apólice de seguros da empresa (com cópia da apólice), cercando o condomínio com todo tipo de cuidados referentes ao cuidado da área alugada
2. Atestado de estabilidade estrutural e responsabilidade civil da empresa, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
3. Licença de funcionamento na prefeitura
4. Laudo Radiométrico
5. Licença de Funcionamento de Estação da Anatel
6. Atestado de impermeabilização do local pós instalação

Vale ressaltar que cada município possui legislação própria e, eventualmente, dependendo da região, a prefeitura local pode exigir também Licença Ambiental, caso o empreendimento esteja próximo a alguma mata ou floresta.

“A empresa deve ainda oferecer um alvará da prefeitura sobre a obra a ser feita no topo da edificação, além de um laudo de pré-instalação onde se constate o estado de conservação do local ANTES da instalação”, assinala o advogado Alexandre Marques.

Fiscalização e co-responsabilidade

Outro ponto importante é que o condomínio pode ser co-responsável, caso a operadora seja multada por não estar com as licenças em dia.

Portanto, é essencial que o condomínio peça regularmente, a cada 6 meses, essas licenças.

Além disso, e tão importante quanto, é que tal documentação fique disponível, em alguma pasta em local protegido e visível no acesso à torre, para casos de fiscalização.

Quanto pode gerar de receita para o condomínio

Como dissemos, cada caso é um caso. O atributo que mais conta é a localização.

Há casos extremos de condomínios que recebem R$ 800,00/mês, assim como prédios na região da Paulista, em São Paulo, com valores próximos dos R$ 100mil por mês, esclarece Tiago.  

Ou seja, o valor pode variar muito, mas a média do mercado costuma girar em torno de R$ 6mil a R$ 8mil por mês.

Como deve ser o contrato de aluguel para antenas de telecomunicação

No contrato de aluguel é fundamental que se especifique os seguintes itens:

• Duração do contrato pode chegar a 30 anos
• Os custos de instalação correm por conta de quem aluga o espaço
• O documento também deve prever que caso haja algum dano às áreas comuns do condomínio decorrentes da instalação das antenas (infiltrações são comuns), é a empresa quem deve se responsabilizar pelo reparo
• Especificação do índice que irá corrigir o valor da locação anualmente
• Explicar que os técnicos da empresa devem seguir o regulamento interno no que tange a identificação para entrada no prédio 
• Manutenção da área deve ficar a cargo da empresa que aluga o local
• O momento ideal para negociação de valores é na renovação do contrato.
• Conta de luz: é a empresa quem arca com os custos da conta de luz das antenas. Para isso, pedem um relógio separado. Quando o prédio é antigo e não há essa possibilidade, o ideal é fazer uma média do que foi gasto no condomínio nos últimos seis meses com energia elétrica.  O que for gasto além disso será despesa da empresa.
• Sublocação: quando a empresa aluga o topo inteiro, geralmente vai ceder o espaço para outras empresas também se utilizarem do local, e pagarem um aluguel para a empresa. O contrato deve, portanto, prever esse tipo de situação. O comum é que o condomínio fique também com 50% da receita da sublocação

Novidades do setor de locação do topo de prédio para antenas

• Lease by out: modalidade em que empresas de investimento compram o contrato de aluguel. Situação interessante para condomínios que estejam com dificuldade financeira.

“A empresa de investimento paga metade do valor do contrato para o prédio à vista, e administra para si o resto do contrato”, explica Tiago Albino, da My Tower.

• Sharings: é quando o condomínio aluga seu topo para uma empresa e essa irá oferecer o espaço para diversas empresas utilizarem ao mesmo tempo. 

O que fazer com a receita do aluguel para antenas de telecomunicação?

Há condomínios que conseguem investir a receita do aluguel no próprio condomínio, e assim, renovar áreas comuns ou até viabilizar um retrofit.

Importante salientar que os recursos extras arrecadados pelos condôminos com a locação devem ser declarados no imposto de renda. 

Por: sindiconet.com.br